“万科公告了新一届董事会成员候选名单。我在酝酿董事会换届时,已决定不再作为万科董事被提名。从当初我们放弃股权的那一刻起,万科就走上了混合所有制道路,成为一个集体的作品,成为我们共同的骄傲。未来,万科将迈入一个崭新的发展阶段……”6月21日一早,王石在其朋友圈发表公开信,宣布退任万科董事长,让贤于郁亮团队,功成身退。

配图是王石和郁亮共同攀登珠穆朗玛峰,两人面露微笑,亲如兄弟。

万科正式进入郁亮时代,商业地产向左还是向右?

从此,万科正式进入郁亮时代。郁亮时代,万科的商业地产会如何发展?

曾经,王石掌舵时期的万科,靠住宅专业化、规模化这一路径实现了超速发展。而随着房地产行业进入白银时代,郁亮提出的城市配套服务商定位和事业合伙人制度,正带领万科实现新的飞跃,并要求公司要坚持“和城市同步发展”的策略,跟随城市发展轨迹和客户需求升级拓展新的商业机会。

在业内人士看来,郁亮或许比王石更加重视万科对商业地产方向的布局。

万科想搞商业地产 曾遭王石坚决反对

王石曾经一度反对万科搞多元化,他主张万科以做住宅为主。因为在他固有的思维中,住宅是万科的“轻资产”,商业地产对万科来说是“重资产”。“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”王石曾经说过这样的话,来表达他拒绝万科搞商业地产的决心。

然而时过境迁,不论王石如何反对,事实摆在面前时也不得不妥协。因为现在已经拿不到“干净的地”了,这一说法来自郁亮,他口中的“干净的地”指的是只有住宅、不需建其他配套设施的地块。随着王石逐渐放权,在郁亮团队的带领下,万科从2009年就已经进军商业地产领域。

早在2014年万科的中期业绩会上,郁亮就公开表示万科未来会像做住宅一样发展商业地产。而在去年万科中报发布会上,万科执行副总裁张旭也曾表示,“即使没有股权之争,打造商业运营平台也是我们十年计划的一部分。”

万科正式进入郁亮时代,商业地产向左还是向右?

后王石时代,万科开始积极布局商业地产

尽管万科进入商业地产领域并不算早,而且与多数房地产开发商的境遇相同,有“被动”进入商业地产领域的成分。不过,在短短几年时间内,万科商业地产业务还是取得了迅猛发展。

近年来,在商业地产领域,万科也作出了诸多尝试,其中有成功,也有失败。最具代表性的事件,就是和与万达联姻,以及收购印力。

2014年,万科与百度合作,百度基于大数据分析及云计算技术,为万科的商业项目带来定位引擎、大数据、营销工具三类核心技术,给万科商业地产提供智能化升级的解决方案。

可见,万科将互联网+的概念应用到房地产领域还是有其真知灼见的。

2015年5月14日,万科牵手万达,宣布未来将通过联合拿地、合作开发的方式,实现互利共赢。按照“万万合作”的设想,强强联合后的万达主要负责建广场,而旁边的住宅由万科来做,二者优势互补,加速战略转型的步伐。但短短的几个月后,这次尝试以失败告终。

万科正式进入郁亮时代,商业地产向左还是向右?

2015年10月31日,印力集团宣布正式成为万科集团成员企业。万科与相关合作方组成的联合收购平台持有印力96.55%股权。之后,又成立两只商业地产投资基金,将旗下商业项目打包给印力统一运营管理。

日前,万科印力平台首次公开亮相。21世纪经济报道称,万科印力在深圳的商业地产布局,不仅涵盖深圳万科和印力原有的社区商业和综合体,还包括与其他合作伙伴共同开发的项目,它们统一归于万科印力运营,标志着万科商业运营分拆迈出了重要一步。

万科正式进入郁亮时代,商业地产向左还是向右?

此外,万科还在全国范围内布局大型商业项目。截至目前,据不完全统计,万科商业项目包括上海万科2049五玠坊、广州江燕路万科里、厦门金域华府、上海七宝万科广场、北京悦荟万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场等。

万科正式进入郁亮时代,商业地产向左还是向右?

万科布局商业地产,是有必然性的。一位业内人士分析称,如果万科自身有比较成熟的商业地产作为住宅配套,肯定会带动住宅的销售,这也是郁亮积极发展商业地产的主要原因。这种两翼齐飞的模式,对于万科主营的住宅板块有较大的促进作用。

中国房地产研究院院长陈晟表示,万科商业布局的很早,因为对于房地产行业来说,现在已经不是单纯做住宅就可以的,一定要有商业配套。万科考虑自己的产业布局的发展,培养新的团队和收购成熟公司相比,它更愿意选择后者,因为后者的经验可以帮助万科的商业快速成长。

郁亮时代到来,万科未来将如何发力商业地产?

今年3月28日,万科副总裁张旭在年度业绩投资者交流会上,对万科商业的现状和未来规划做了简单阐述。他表示,未来,万科的商业地产发展计划将以印力集团为载体,借助外部资本的力量,将万科存量商业地产进行整合并交由印力集团进行管理,包括资产和人员两个维度的整合。目前资产整合已经迈出第一步,人员融合正在有序推进。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉笔者,万科开启郁亮的时代后,“后续商业地产方面会有较大的突破,这是万科此前一直忽视的板块。”。其实过去万科是一直专注住宅业务的,但郁亮本身对于商业地产的扩张还是持支持态度的,所以从这个角度看,后续做商业地产的自由度会加大。而且和印力合作以后,商业地产发展的平台更为广阔。

他认为,对于商业地产业务来说,预计万科后续还会继续发力,这也是郁亮比较推崇的模式。社区型商业发展应该是一个比较大的趋势,而且后续不排除会有各类城市综合体项目推出。而轨交物业的上盖商业项目,预计是一个大方向,对于一些城市的城投公司和交运公司来说,也意味着合作或者竞争机会的出现。

当谈到万科今后商业地产发展道路上可能遇到的困难时,严跃进表示,当然的困难点就是万达等企业的商业地产板块已经非常成熟,品牌影响力如何做大是万科的一大难题。

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